Schädlinge in der Mietwohnung: Wer zahlt – Mieter, Vermieter oder Versicherung?

Mäuse in der Küche, Schaben im Bad, Bettwanzen im Schlafzimmer: In einer Mietwohnung stellt sich nach dem ersten Schreck sofort die Frage, wer den Kammerjäger bezahlt. Die Antwort des Schweizer Mietrechts ist im Grundsatz einfach – die Vermieterschaft –, hat aber Ausnahmen, die je nach Schädling den Ausschlag geben. Entscheidend ist ausserdem, wer die Fachfirma beauftragt und ob der Befall rechtzeitig gemeldet wurde. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was Obligationenrecht, Mieterinnen- und Mieterverband und Behörden dazu sagen.

Der Grundsatz: Schädlinge sind ein Mangel

Nach Art. 256 des Obligationenrechts (OR) muss die Vermieterschaft die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten. Die Stadt Zürich leitet daraus ab, dass eine Wohnung frei von Schädlingen vermietet werden muss und ohne Einschränkung durch Schädlinge nutzbar sein soll. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) hält in seinem Merkblatt fest: Treten in einer Mietwohnung Schädlinge auf, handelt es sich rechtlich um einen Mangel am Mietobjekt. Die Vermieterschaft ist verpflichtet, für Abhilfe zu sorgen und die Kosten dafür zu übernehmen.

Das gilt auch für Befall, der schon beim Einzug bestand: Sind bei Bezug Schädlinge vorhanden, gilt dies laut Stadt Zürich als Mangel der Mietsache, und die Kosten können nicht einfach auf die Mieterinnen und Mieter übertragen werden. Als Rechtsgrundlagen nennt sie die Artikel 256, 257f–h, 258 und 259 OR. Vereinbarungen, die davon zum Nachteil der Mieterschaft abweichen, sind in Mietverträgen über Wohnräume nach Art. 256 Abs. 2 OR nichtig.

Die Ausnahmen: wann Mieterinnen und Mieter selbst zahlen

Kleine Fälle. Nach Art. 259 OR muss die Mieterschaft Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten beseitigen. Einen Frankenbetrag nennt das Gesetz nicht. Der MV konkretisiert für Schädlinge – als Faustregel, ohne gesetzlich festen Betrag: Ist die Bekämpfung mit wenig Aufwand möglich, braucht sie kein besonderes Fachwissen oder kostet sie nicht mehr als 150 Franken, muss die Mieterschaft selbst aufkommen. Als Beispiel nennt der Verband Dörrobstmotten: Ihre Bekämpfung kann man nicht von der Vermieterschaft verlangen.

Abwarten möglich. Kein Anspruch besteht laut MV, wenn man einfach abwarten kann, bis die Insekten wieder verschwinden; dann liegt mietrechtlich kein Mangel vor. Das betrifft etwa Ameisen, die im Frühling von draussen einwandern, ein Wespennest, das nicht stört und im Herbst abstirbt, oder die einheimische Waldschabe, die sich im Sommer in Wohnungen verirrt, sich dort aber nicht vermehren kann und laut Stadt Zürich nach wenigen Tagen stirbt.

Selbst eingeschleppt. Die Kosten gehen zulasten der Mieterschaft, wenn man ihr vorwerfen kann, die Tiere unter Verletzung der mietrechtlichen Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR) eingeschleppt zu haben – der MV nennt Flöhe, die Haustiere heimbringen. Voraussetzung ist, dass sich die Sorgfaltspflichtverletzung nachweisen lässt; ein vager Verdacht genügt nicht. Basel-Stadt formuliert es für Bettwanzen strenger: Wurden sie nachweislich aus den Ferien oder mit Second-Hand-Möbeln eingeschleppt, zahle die Mieterschaft. Ob unwissentliches Einschleppen aus einem Hotel aber eine Verletzung der Sorgfaltspflicht ist, ist im Einzelfall zu prüfen; der MV verlangt dafür den Nachweis einer Sorgfaltspflichtverletzung. Ist die Ursache unklar und sind mindestens zwei Mietparteien betroffen, sollte der Befall der Verwaltung gemeldet werden.

Typische Fälle im Überblick

Situation	Wer zahlt in der Regel	Quelle
Bettwanzen, Ursache unklar	Vermieterschaft	Stadt Zürich, MV, Basel-Stadt
Bettwanzen eingeschleppt und Verletzung der Sorgfaltspflicht nachgewiesen	Mieterschaft	MV (Art. 257f OR); Basel-Stadt formuliert strenger
Schabenbefall im Haus	Vermieterschaft, die Bekämpfung muss den ganzen befallenen Bereich erfassen	MV
Flöhe von den eigenen Haustieren, nachgewiesen	Mieterschaft	MV
Dörrobstmotten in den Vorräten	Mieterschaft	MV
Insekten, die von selbst wieder verschwinden	Kein Anspruch gegenüber der Vermieterschaft	MV
Bekämpfung mit wenig Aufwand oder bis 150 Franken	Mieterschaft	MV (Faustregel; Art. 259 OR nennt keinen Betrag)

Wo die Bekämpfung Fachwissen verlangt – etwa bei Schaben, die laut MV nur eine professionelle Firma im ganzen befallenen Bereich wirksam bekämpfen kann, oder bei Bettwanzen –, dürfte die Ausnahme für kleine Fälle in der Regel nicht greifen.

Richtig melden: Pflicht und Fristen

Mieterinnen und Mieter müssen Mängel, die sie nicht selbst zu beseitigen haben, der Vermieterschaft melden (Art. 257g OR). Wer das unterlässt, haftet für den Schaden, der daraus entsteht – bei Schädlingen, die sich im Haus ausbreiten, kann das teuer werden. Hinzu kommt: Eine Mietzinsreduktion lässt sich erst ab dem Zeitpunkt verlangen, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat (Art. 259d OR). Der MV empfiehlt deshalb, sofort zu reklamieren, am besten mit eingeschriebenem Brief. Halten Sie fest, seit wann Sie den Befall beobachten, und legen Sie Fotos oder gefangene Tiere bei.

Die Mieterschaft muss Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln dulden und der Vermieterschaft die Besichtigung gestatten (Art. 257h OR). Diese wiederum muss die Arbeiten rechtzeitig ankündigen. Für Bettwanzen oder Schaben heisst das praktisch: Termine der Fachfirma ermöglichen und die Wohnung so vorbereiten, wie die Firma es verlangt.

Wer beauftragt die Fachfirma?

Die Stadt Zürich bringt einen Punkt auf den Grundsatz: Wer eine Firma beauftragt, übernimmt auch die Kosten. Bestellen Sie als Mieterin oder Mieter selbst einen Schädlingsbekämpfer, schulden Sie ihm die Rechnung – und müssen das Geld danach von der Vermieterschaft zurückfordern. Die Gemeinde Binningen rät deshalb, Insekten der Verwaltung oder der Eigentümerschaft zu melden und den Auftrag möglichst von dort erteilen zu lassen. Fachbetriebe nach Region und Schädling finden Verwaltungen und Eigentümer im Verzeichnis.

Wenn die Vermieterschaft nichts unternimmt

Bleibt die Verwaltung untätig, sieht das OR mehrere Rechte vor (Art. 259a OR): Sie können verlangen, dass die Vermieterschaft den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt und für einen Schaden Ersatz leistet. Um Druck zu machen, setzen Sie ihr schriftlich eine angemessene Frist und können androhen, künftige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen; die Hinterlegung müssen Sie schriftlich ankündigen (Art. 259g OR). Beseitigt die Vermieterschaft einen Mangel, den sie kennt, nicht innert angemessener Frist, darf die Mieterschaft einen Mangel, der die Tauglichkeit zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt, auf Kosten der Vermieterschaft beseitigen lassen (Art. 259b OR). Feste Prozentsätze für die Herabsetzung nennt das OR nicht; Art. 259a OR spricht von einer «verhältnismässigen» Herabsetzung, deren Höhe vom Einzelfall abhängt – etwa davon, wie stark und wie lange der Befall die Nutzung einschränkt. Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig, und lassen Sie sich vor solchen Schritten beraten, etwa beim MV oder bei der Schlichtungsbehörde.

In der Stadt Zürich können sich Mieterinnen und Mieter zudem an die Fachstelle Schädlingsprävention wenden, wenn die Vermieterschaft nichts unternimmt. Sie prüft den Fall, führt bei Bedarf eine kostenlose Inspektion durch und kann die Hausverwaltung auffordern, eine Kontrolle und Bekämpfung im ganzen Gebäude zu veranlassen, wenn mehrere Wohnungen betroffen sind. Namen betroffener Mieterinnen und Mieter gibt sie der Verwaltung nicht weiter.

Versicherung und Wohneigentum

Im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zahlen Sie die Bekämpfung selbst, sofern keine Versicherung einspringt. Ob eine Hausrat- oder Gebäudeversicherung zahlt, hängt von der Police ab. Für Wespennester weist die Gemeinde Binningen darauf hin, dass manche Hausratversicherungen die Kosten übernehmen und sich auch um die Koordination kümmern. Klären Sie das vor der Auftragserteilung.

Checkliste für Mieterinnen und Mieter

• Tiere fotografieren oder einfangen und bestimmen lassen – nicht jeder Fund ist ein Schädling.
• Befall sofort und schriftlich der Verwaltung melden, mit Datum und Fotos.
• Den Auftrag an die Fachfirma von der Verwaltung erteilen lassen.
• Keine Insektensprays gegen Bettwanzen einsetzen; laut Stadt Zürich verteilen sie die Wanzen in der ganzen Wohnung oder im Haus.
• Termine der Fachfirma ermöglichen und die Wohnung wie verlangt vorbereiten.
• Bleibt die Verwaltung untätig: schriftlich Frist setzen und beraten lassen, bevor Sie Mietzinse hinterlegen.

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